주택담보대출 DSR, DTI, LTV 정리! DSR 규제한다는데 무슨 뜻이지?

 

과거 문제인 정부에서는 집값을 잡기 위해 다양한 규제를 시행했었습니다. 현재 윤석열 정부는 급락의 가능성이 보이는 집값을 연착륙시키기 위해 각종 규제를 완화하고 있는데요. 정책의 잘잘못과 상관없이 부동산 대출 뉴스에서 항상 볼 수 있는 주택담보대출 DSR, DTI, LTV는 무슨 뜻인지 알아보겠습니다.

 

 

주택담보대출 DSR, DTI, LTV 정리

• DSR
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DSR

DSR은 총부채원리금상환비율(Dabt Service Ratio)의 약자로 채무자가 가지는 연간 소득 중 총부채의 연간 원리금 상환액의 비율을 의미합니다. 예를 들어 연 소득이 5천만 원인 사람이 연간 2천만 원의 원리금을 상환하고 있다면 DSR은 2/5로 40%가 됩니다. 

 

DSR은 주택담보대출로 인한 원리금 상환 외에도 모든 대출의 원리금을 포함하기 때문에 생각보다 높은 DSR을 가진 사람들이 있습니다. 기타 대출금에는 학자금 대출, 마이너스통장, 자동차할부, 카드론 등과 같은 서비스가 포함됩니다. 또한 서민 생계와 밀접한 연관이 있는 전세대출, 중도금대출과 같은 종류는 DSR이 적용되지 않습니다.

 

특히 고가의 차량을 월 할부를 내고 있는 사람은 주담대를 받지 않아도 DSR이 높을 수 있습니다. 차량을 할부로 구매하는 경우에도 원리금 상환이 이루어지기 때문에 DSR로 잡혀 주택담보대출을 받을 때 생각보다 낮은 금액을 받을 수 있습니다. 

 

단적인 예로 DSR 40%까지 대출이 가능한 상황에서 연간 소득이 1억인 사람이 차 할부값으로 월 100만 원을 내고 있다면 이미 DSR이 12%인 상태입니다. 따라서 주택담보대출은 나머지 DSR 28%까지만 받을 수 있습니다.

 

현재 DSR 규제가 적용되는 것은 빌린 돈이 1억 원이 넘을 때 입니다. 즉, 빌린 돈이 1억 원 미만이라면 월 원리금을 얼마를 상환하든 상관없지만 1억이 넘는 순간 소득의 40%를 넘을 수 없도록 규제를 받게 됩니다. 기존 대출이 있는 상태에서 소득이 줄어들거나 하여 DSR이 40%를 넘어간 상황이 되는 경우는 중도 상환해야 한다거나 하지는 않습니다. 다만, 새로운 대출을 받을 때에는 제한이 될 수 있습니다.

 

 

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DTI

DTI는 총부채상환비율(Debt to Income Ratio)로 DSR과 유사한 이름을 갖고 있습니다. DTI는 돈을 빌린 차주의 소득에 대한 부채의 비율을 의미하며 연간 상환액(원금 + 이자)를 연간 소득으로 나눈 값을 의미합니다. DSR과 비슷해 보이지만 차이점은 DTI는 주택담보대출로 인한 상환액만 계산한다는 것입니다.

 

예를 들어 연봉이 5천만 원인 사람이 1년 동안 2천만 원을 갚는 대출을 일으켜 원리금을 상환한다면 2/5가 되어 약 40%가 조금 넘는 수치가 됩니다. 만일 이 사람이 2년 동안 값는 2억 원 의 대출을 일으켰다면 2/1이 되어 200%가 넘는 DTI 수치를 갖게 됩니다. 

 

DTI가 높다는 것은 본인의 연간 소득에 비해 부채가 높다는 것을 의미하며 낮을수록 부채가 적다는 것을 뜻합니다. DTI 50으로 규제된다는 것은 사실상 본인의 연간 소득의 50%까지만 1년에 대출해 준다는 것을 말합니다. 즉, 연봉 5천만 원인 사람이 30년 만기의 금액을 DTI 50으로 받는다면 2,500만 * 30 하여 최대 7억 5천만 원까지 대출이 가능합니다.

 

DTI의 경우 구매할 주택의 지역의 규제 정도에 따라 비율이 달라집니다. 강남, 송파, 서초, 용산과 같은 투기지역에서는 40%만 적용되어 훨씬 적은 돈을 빌릴 수 있으며 조정대상지역은 50%, 그 외의 지역은 60%가 적용되어 보다 많은 금액을 대출받을 수 있습니다. 생애 최초 구입자 등 서민 실수요자는 규제지역과 관계없이 60%로 설정되기 때문에 가능하다면 규제지역의 집을 구매하는 것이 좋을 수 있습니다.

 

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LTV

LTV는 담보인정비율(Loan To Value)은 대출받은 부동산의 감정가액에서 일정 부분까지만 대출받을 수 있도록 하는 것입니다. 생각보다 다양한 뜻으로 불리는데 주택담보가치 대비 대출 가능 금액으로도 불립니다. LTV 60%라면 감정가액의 60%까지만 대출받을 수 있습니다. 감정가액은 KB부동산시세, 국세청 기준 가격, 전문가 감정 등 공신력 있는 자료를 기준으로 하기 때문에 호가와는 다를 수 있습니다.

 

예를 들어 본인의 연간 수입이 1억이라 DSR, DTI가 비교적 높아 많은 대출금을 받을 수 있더라도 LTV 60%으로 지정된 집이라면 60%까지만 대출받을 수 있습니다. 구매하고자 하는 집의 감정가액이 5억이고 LTV 60%라면 최대 3억원까지 대출을 받을 수 있습니다.

 

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최근 집값이 조정 중이지만 워낙 비싸진 가격으로 인해 대출을 통해 집을 구매하려는 소비자는 본인 소득과 관련된 내용이 매우 중요해졌습니다. 본인의 소득과 직접적인 연관이 있는 DSR과 DTI, 집 값에 영향을 받는 LTV는 소비자의 구매 심리를 강력하게 변화시킬 수 있기 때문에 항시 주목하고 있어야 합니다. 

 

부동산과 관련된 정책들은 시시각각 변화하고 부동산 시장의 가격은 정부의 정책과 밀접하게 가격이 변화되기 때문에 바뀌는 정책을 항상 유의깊게 관찰하고 보는 것이 중요합니다.

 

또한 이 3가지 조건들이 모두 적용되기 때문에 하나라도 조건을 만족하지 못한다면 대출을 받지 못할 수 있습니다. 계약을 모두 끝냈는데 대출이 발생되지 않으면 계약금을 잃을 수 있으므로 부동산 구입 전 꼼꼼하게 본인의 최대 대출 금액과 상환 능력을 알아두는 것이 좋습니다.